קבוצות רכישה? לא מילה גסה

בחודשים האחרונים אנו עדים לעיסוק תקשורתי אינטנסיבי בנושא קבוצות הרכישה, לאור קריסתה של אחת החברות הגדולות בתחום. לרוב, העיסוק התקשורתי הוא כמובן שלילי ועוסק בסיכונים הקיימים בתחום הרכישה בקבוצה. למרות שחברת שניר והח"מ אינם עוסקים לחלוטין בתחום קבוצות הרכישה – לא בארגון ולא בשיווק, חשוב להכניס מעט סדר בדברים ולהבין את ההיסטוריה של קבוצות הרכישה ואת יתרונות הרכישה במסגרת קבוצה.

להלן 6 כללים בסיסיים שעליכם לזכור בבואכם לקנות דירה בקבוצת רכישה:

1 . ההיסטוריה.

קבוצות הרכישה בישראל התפתחו בראשית דרכן מקבוצות של חברים ואנשי מקצוע שרצו לגור יחדיו או לקנות נכס בבניין משותף ולחסוך את מרכיב הרווח היזמי ועלויות המיסוי החלות בעסקה יזמית רגילה. בעבר, קבוצות כאלו של חברים-רוכשים שהתארגנו יחדיו, חסכו מאות אלפי שקלים לעומת עסקה יזמית רגילה. חסכון זה נוצר הודות למרכיב המע"מ, שבעבר היה פטור בקבוצת רכישה (עד שתוקנה החקיקה בנושא המע"מ באופן חלקי) וכן לאור חבות מס הרכישה החלה על הקרקע בלבד ולא על הדירה הסופית. מרבית המארגנים הגדולים כיום של קבוצות הרכישה צמחו מאותם פרויקטים ראשונים בהם הן מכרו דירות לחברים /שותפים.

2 . הכר ולמד את המארגן

זהות מארגן קבוצת הרכישה, ניסיונו, פרויקטים וקבוצות קודמים שסיים – כל אלה הינם אבן היסוד בשיקול האם להצטרף לקבוצת רכישה. בדקו את ההיסטוריה של החברה המארגנת ,בקשו לשוחח עם לקוחות שרכשו דירה בעבר, האם מחיר הדירה שנאמר להם בתחילת התהליך כהערכה היה סופי ומוחלט? האם איכות הביצוע הייתה ראויה? האם כל מה שהובטח אכן התקבל בסופו של דבר?  מבדיקה של העבר ניתן ללמוד המון על סיכויי ההצלחה בעתיד!

3 . יש בנק מאחוריך?

בדקו שיש מימון בנקאי לפרויקט במידה והקבוצה נסגרת! רכישה ללא בנק מלווה, המציע מימון בנקאי, תאלץ אתכם להגדיל את שיעורי ההון העצמי. בדקו מה היקף המימון ועליותיו לכל רוכש בקבוצה בטרם חתימה על ההסכם.

4 . לא להתפשר על ליווי משפטי מקצועי!

קחו עורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן בכלל ובתחום קבוצות הרכישה בפרט, על מנת לעבור על הסכם השיתוף. וודאו כי כל הכספים נכנסים לחשבון בנקאי סגור המשמש את מארגן הקבוצה וחבריה רק לטובת הפרויקט הספציפי בו אתם מצטרפים לקבוצה.

5 . מי בונה?

דרשו כי עבודות הביצוע בפרויקט ייעשו רק על ידי חברות בנייה רשומות ורציניות ובעלות סיווג קבלני מתאים. אל תצטרפו לקבוצה בה הרצון לחסוך במחיר הסופי של הדירה מסתמך על עלויות ביצוע שאינן סבירות או על קבלנים שמציעים מחירי ביצוע נמוכים על מנת לקבל את העבודה וכנראה בעתיד ידרשו סכומים נוספים כדי להשלים את העבודה…דרשו לעיין בהצעות המחיר לביצוע מחברות בנייה רציניות בטרם חתימה על החוזה הסופי על מנת לראות כי המחיר המוערך הסופי מסתמך על הערכה אמיתית של עלויות ביצוע. זיכרו: עלויות הביצוע הן המרכיב המרכזי בעלויות הנלוות מעבר למיסוי והקרקע!

6 . היו מעורים בשוק הנדל"ן באזור.

האופציה לרכוש דירה מיזם עם ערבות חוק מכר תמיד קיימת, לכן בדקו מהן מחירי הדירות בפרויקטים סמוכים, הן מיד שנייה והן של דירות חדשות – אם הפער אינו גדול חשבו היטב האם עדיף לרכוש דירה במסגרת הקבוצה, להעדיף דירה מוכנה או לרכוש מיזם. שימו לב, אם הפערים גדולים מדי ואינם סבירים, יש לבדוק היטב שוב את מרכיבי העלויות – אין מתנות חינם!

לסיכום: עם בדיקות נכונות, מארגן אמין ויועצים מתאימים, עדיין יש מקום משמעותי לקבוצות רכישה בישראל כל עוד לוקחים בחשבון כי אין ודאות מוחלטת לגבי המחיר הסופי ולעיתים הערכת העלויות בתחילת הדרך הינה נמוכה מהמציאות לאור משתנים רבים. עם זאת, בשוק בו מחירי הדירות עולים ומאמירים מחודש לחודש, ניתן לרכוש דירה בקבוצה כל עוד מדובר במארגן אמין ורציני ולעשות עסקה נדל"נית מצוינת .